住宅ローンが残っている家の財産分与をわかりやすく解説

離婚に伴う財産分与でも、複雑になりやすいのが「住宅ローンの残っている家」の扱いです。
不動産は高額な資産である一方、ローンというマイナスの要素もあるため、「誰が住むのか」「ローンはどう返すのか」など簡単には割り切れない問題が生じます。
今回は、住宅ローン付きの持ち家をどう分けるのか、分与の考え方や注意点、実際に取られている対応パターンをわかりやすく解説します。

住宅ローンが残る家も財産分与の対象

婚姻中に購入した自宅は、名義がどちらか一方でも、原則として夫婦の共有財産として扱われます。
たとえば夫名義で住宅ローンを組んでも、ローン返済を家計から行っていた場合は、妻も財産分与を請求する権利があります。
財産分与の対象になるのは、「純資産」です。
住宅にローンが残っている場合は、「不動産の時価」から「ローン残高」を差し引いたものが分与の対象となります。

【具体例：住宅の時価が3,000万円、ローン残高が2,000万円】
純資産は1,000万円であり、夫婦で折半するなら、500万円相当を分け合うのが基本
ただし、不動産の査定額やローンの契約内容によって評価は大きく変わるため、注意が必要です。

実務でよくある分与のパターン

実務でよくある分与のパターンは、「一方が家を取得し、他方に金銭を支払う」「家を売却し、売却益を分け合う」のいずれかです。
それぞれ確認していきましょう。

一方が家を取得し、他方に金銭を支払う

たとえば夫が引き続き家に住み、ローンの支払いも続ける場合、妻には家の持分相当額を現金で支払うという形で分与が行われます。
住宅を手放さずに済むメリットがある一方、現金一括で支払う負担が大きいのが明確なデメリットです。

家を売却し、売却益を分け合う

ローン残債より高い価格で売却できる見込みがある場合は、売却して現金化した上で分与するのがシンプルです。
ただし、売却額がローン残高を下回る場合は、追加の返済が必要になる可能性もあります。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、家を売却したときのお金よりも、ローン残高が上回っている状態です。
この場合、むしろマイナス財産としての分与をどうするかが問題となります。
売却益ではローンを完済できない場合、任意売却（債権者の同意を得て残債ありで売却）や、ローンの借り換え・分割弁済などの対応が必要です。
上記の手続きには、金融機関や専門家の関与が欠かせません。

まとめ

住宅ローンが残る家の財産分与は、単なる資産の分け合いではなく、ローンという「負債」まで含めた判断が必要です。
名義やローン契約、不動産の価値を正しく把握したうえで、冷静に対処してください。
迷ったら早めに弁護士などの専門家へ相談し、自分にとって不利にならない選択を進めましょう。